中國樓市只漲不跌的秘密---每個(gè)中國人都應(yīng)看一遍

昨晚，和一個(gè)開典當(dāng)行的同學(xué)喝酒。

我問同學(xué)，“你買了多少套房子，多少間鋪面？”

“房子22套，鋪面12間�！蓖瑢W(xué)炫耀似的答道。

“那你花了多少錢呢？”同學(xué)雖然是千萬級的富翁，但他也不至于能把千萬多的錢壓在固定資產(chǎn)上吧！我心中默算了一下，非常懷疑！

“現(xiàn)在買房子，傻瓜才掏錢！虧你還是個(gè)生意人！”同學(xué)鄙視的看著我。

同學(xué)的話，簡直令我震耳欲聾，使我目瞪口呆。我連忙虛心請教。于是，同學(xué)就對我說出一番匪夷所思、驚世駭俗的話來......以下，都是我同學(xué)的話，雖然詞句有些出入，但基本語意我還是轉(zhuǎn)述清楚了的。

一、買房不掏錢，怎么操作的？

同學(xué)的話――

你知道，我的典當(dāng)生意完全是靠錢生錢。第一次買房時(shí)，雖然我有能力一次性付清全款，但我還是不愿意那么多的現(xiàn)金被房子壓死。那時(shí)，正流行“零首付”，于是，我一分錢沒花，貸款18萬買了房（貸款期限為一年）。

一年期滿，要還房款和利息了。也不知道是我幸運(yùn)呢？還是我倒霉！那時(shí)，我的資金被一筆業(yè)務(wù)占用了。為了業(yè)務(wù)，我不僅還不起房款不說，還得另外新增貸款。迫不得已，我找老關(guān)系――銀行的信貸部經(jīng)理溝兌。當(dāng)我吞吞吐吐的把“延期還房款并另外新增貸款”的要求說出來后，沒想到，信貸經(jīng)理卻詭秘的一笑，非常爽快的答應(yīng)了。

信貸經(jīng)理給我出的主意很簡單：讓我老婆，以兩倍的價(jià)格，貸款買我的房子，貸款期限也是一年。

“兩倍的貸款，那就是兩倍的利息�。∧氵@不是變著方的剝削我嗎？”我還沒有反應(yīng)過來。

“如果到時(shí)，你不還款呢？”信貸經(jīng)理很鎮(zhèn)定。 “啊......”

“被銀行收房，沒有什么大不了的！關(guān)鍵是除去稅費(fèi)后，我還憑空白得了17萬。不，這17萬我可不能一個(gè)人得，我至少要分給他5萬�！焙芸�，我反應(yīng)過來。于是，我對信貸經(jīng)理會心的一笑......

這，就是我第一次買房的經(jīng)歷。

我后來的買房經(jīng)歷都與此類似，也就是：堅(jiān)決的不掏一分錢，全部用銀行的貸款買房子；然后，如果遇見不明真象的投資者（說是投資者，其實(shí)是傻帽）買房，那就高價(jià)賣給他。如果一直沒有投資者買房，那就不斷的把自己的房子加價(jià)轉(zhuǎn)貸給自己，不斷的用銀行的錢來還銀行的債。

并且，我是開典當(dāng)行的，與銀行的關(guān)系是一般人無法比的。一般老百姓買房，大都選擇20年按揭，而我買房從來都是只貸款一年，到期了才還本金和利息。這樣操作，不用交月供。而貸款到期后，我只須做做“紙面文章”轉(zhuǎn)貸款一下。實(shí)際上，我一分錢也不用掏。

二、實(shí)際生活中有如此荒謬的事情，是“童話”吧？

同學(xué)的話：兄弟！我是看你人對，才給你講這些掏心窩的話。你怎么可以不相信我呢？你要怎樣才能相信我呢？

作者發(fā)言：你就給我講點(diǎn)實(shí)際的例子吧！

同學(xué)的話：你知道王二麻子是怎么發(fā)家的嗎？

作者發(fā)言：“那你說說�！蓖醵�麻子是我的另外一個(gè)同學(xué)，現(xiàn)在是開發(fā)房地產(chǎn)的億萬級富翁。

同學(xué)的話――

那我就說說。

想當(dāng)年，王二麻子那個(gè)落魄啊！就連他注冊公司的注冊資金，也是我臨時(shí)拆借給他的。如今，別看王二麻子表面風(fēng)光，他拿地的錢，是從銀行貸款的；修房子的錢，是建筑商墊資的�？傊�，他就是一個(gè)完全的“空手道”。

房子修好后，王二麻子在正式開盤前，通常要舉行一個(gè)“內(nèi)部認(rèn)購會”。這個(gè)內(nèi)部認(rèn)購，其實(shí)就是王二麻子召集公司內(nèi)部員工和一些象我這樣的、相熟的炒房客（或者干脆是一些從招聘會上收集的、眾多的、應(yīng)聘者的“身份證復(fù)印件”），以這些人的名義來買房子，全部用銀行貸款來買。這，就是所謂的“開發(fā)商囤房”。

并且，此次交易上報(bào)給銀行的交易價(jià)，必須比實(shí)際的內(nèi)部交易價(jià)提高30%。為什么？因?yàn)橘J款買房要首付兩成啊！舉個(gè)例子，如果你想收回100萬，那你就必須以130萬的房價(jià)向銀行貸款。這樣，銀行給你的錢就是：130萬×0.8=104萬；你實(shí)際裝進(jìn)口袋的錢就是：104萬―4萬（給相關(guān)銀行人員的“好處費(fèi)”）=100萬。

就這樣，通過開盤前的內(nèi)部認(rèn)購，王二麻子其實(shí)已經(jīng)成功的全部收回了投資，把所有的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)給了銀行。到這時(shí)，王二麻子才會開始打廣告賣房子，并歸還“買地的銀行貸款”和“修房子的建筑商墊資”。

作者發(fā)言：后面又怎么操作呢？

同學(xué)的話――

你怎么那樣笨�。∩晕⒙斆饕稽c(diǎn)的人都能想到，后面的操作方法，其實(shí)與我炒房的方法是一樣的，也就是：“如果遇見不明真象的投資者（說是投資者，其實(shí)是傻帽）買房，那就高價(jià)賣給他；如果一直沒有投資者買房，那就不斷的把自己的房子加價(jià)轉(zhuǎn)貸給自己，不斷的用銀行的錢來還銀行的債。”

不過，由于已經(jīng)收回了按揭貸款的首付款，所以后面的操作并不需要每一次都加價(jià)30%，只需按著樓市房價(jià)本來的上漲幅度加價(jià)就可以了（即每年上漲14%左右）。

什么？萬一房價(jià)上漲幅度不足于支付貸款利息怎么辦？笑話，你什么時(shí)候看見過中國樓市的房價(jià)上漲幅度低于當(dāng)年的貸款利息了？

明白了吧！這，就是中國樓市的房價(jià)只能上漲不能下跌；并且，房價(jià)的上漲幅度還不能低于當(dāng)年貸款利息的真正原因��！

想想就覺得可笑，居然有學(xué)者說，“建筑成本和地價(jià)的不斷上漲，是房價(jià)飛漲的原因�！边@簡直是扯蛋！其實(shí)，“金融成本”才是房價(jià)構(gòu)成的大頭，至少要占目前房價(jià)的50%。

以上海倒塌的蓮花河畔景苑為例。網(wǎng)上公布，其樓面價(jià)格不到604元/平方米，建筑成本也不到1300元/平方米（其實(shí)，網(wǎng)上公布的建筑成本并不準(zhǔn)確。市法院電梯公寓的建筑質(zhì)量總該比它好吧，建筑成本也沒有超過1000元/平方米）這么便宜的房子，開發(fā)商為什么非得要把它賣到14000元/平方米呢？賣低一點(diǎn)、少賺一點(diǎn)不行嗎？答案是不行的。原因很簡單，“金融游戲”是有成本的，每這樣操作一次，房子就必須加價(jià)一次。只有不斷的加價(jià)，上述操作才有生存的空間。所以，蓮花河畔景苑前年賣7000元/平方米，去年賣10000元/平方米，今年就得非要賣14000元/平方米。俗話說“豆腐盤成了肉價(jià)錢”。這，就是“金融游戲”的代價(jià)！

有句話道出了目前中國樓市的實(shí)情，“房子是用來炒的，不是用來住的；商品房是賣給銀行的，不是賣給老百姓的�！�

老同學(xué)，請你想一想，現(xiàn)在的樓市，房價(jià)明明已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超過了老百姓的實(shí)際購買能力（也就意味著房子永遠(yuǎn)賣不出去），為什么房價(jià)還會不斷的上漲呢？并且，還要“量、價(jià)齊漲”呢？原因何在？正在于此！