凌嘉琪

華東理工大學(xué)房地產(chǎn)與城市

文化研究所特邀研究員

預(yù)判2011年中國(guó)房地產(chǎn)的路徑，比起原先幾年來(lái)得艱難，原因有兩點(diǎn)：第一，中國(guó)經(jīng)濟(jì)越來(lái)越成為世界經(jīng)濟(jì)的指標(biāo)，在影響世界經(jīng)濟(jì)因素中占有越來(lái)越高的權(quán)重。與此同時(shí)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也將受到世界其他經(jīng)濟(jì)體的影響。過(guò)去，房地產(chǎn)一直是影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的行業(yè)，因此，世界經(jīng)濟(jì)體之間的揚(yáng)抑最終必定和中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的興衰息息相關(guān)。

第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)在政府調(diào)控基調(diào)下的起伏，更多的和經(jīng)濟(jì)時(shí)點(diǎn)、房產(chǎn)政策、稅收政策、突發(fā)事件、證券市場(chǎng)相關(guān)聯(lián)。這些相當(dāng)不確定的現(xiàn)象，往往會(huì)在一個(gè)時(shí)間段，主導(dǎo)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向。

我認(rèn)為2011年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要有四個(gè)值得關(guān)注的因素。

第一因素：世界其他經(jīng)濟(jì)體的制約

目前中國(guó)政府定下“積極穩(wěn)健，審慎靈活”的經(jīng)濟(jì)政策，其核心是靈活——看著世界其他經(jīng)濟(jì)體出牌而出牌，其中主要看美國(guó)。在中國(guó)政府緩慢升值人民幣的策略下，美國(guó)必將出現(xiàn)第三輪升至第四輪的貨幣戰(zhàn)。世界其他經(jīng)濟(jì)體會(huì)被動(dòng)參與貨幣戰(zhàn)，而作為新興市場(chǎng)代表的中國(guó)，將受到全球熱錢(qián)的沖擊。

政府對(duì)于CPI的掌控能力有待檢驗(yàn)，一旦數(shù)據(jù)超越4%，或者銀行加息不給力，則民眾的財(cái)富保衛(wèi)戰(zhàn)將會(huì)更加波瀾壯闊，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將會(huì)再次受到?jīng)_擊。由此看來(lái)，2011年，更加嚴(yán)重的負(fù)利率所造成的貨幣貶值因素將會(huì)再次激起公眾對(duì)于房屋資產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)熱情。

中國(guó)近年來(lái)一直處于負(fù)利率狀態(tài)，程度較輕的負(fù)利率能夠促進(jìn)公眾正常的購(gòu)買(mǎi)力，但嚴(yán)重而長(zhǎng)期的負(fù)利率則會(huì)引發(fā)投機(jī)行為。按照目前估計(jì)，2011年全年加息不少于4次，按4次計(jì)算，幅度每次不少于0.25%，全年累計(jì)為1%。政府對(duì)明年CPI的設(shè)置為4%，即利息提升1%和CPI提升1%互相抵沖。

2010年的負(fù)利率程度按照自然月的排列，從低到高，逐月加大。2011年年初，當(dāng)CPI增加1%，而存款利率只增加0.25%時(shí)，負(fù)利率程度較2010年年初更加嚴(yán)重。到2011年6月，存款利率或累計(jì)增加了0.75%，但仍沒(méi)與增加1%的CPI持平，所以負(fù)利率程度將超過(guò)2010年同期。與此同時(shí)，美國(guó)或啟動(dòng)第三輪定量寬松貨幣政策，輸入型通脹將滾滾而來(lái)，中國(guó)公眾迫于無(wú)奈，對(duì)于房屋資產(chǎn)的熱情繼續(xù)燃燒。

2011年，熱錢(qián)將會(huì)流入房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)投資領(lǐng)域。2009年下半年，政府連續(xù)出臺(tái)提高準(zhǔn)備金率措施，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)缺少融資來(lái)源。在這一背景下，熱錢(qián)開(kāi)始光顧。商務(wù)部外資司數(shù)據(jù)顯示：僅2010年11月，總計(jì)有超過(guò)100家具有外資背景的開(kāi)發(fā)商報(bào)備成立了新公司。這將成為2011年熱錢(qián)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的新趨勢(shì)。對(duì)于政府的調(diào)控而言，多了一份挑戰(zhàn)。

第二因素：房產(chǎn)稅的制約

2011年在房產(chǎn)稅、限購(gòu)令、高成數(shù)貸款等一大堆法律政策中，最具分量的是房產(chǎn)稅。但是房產(chǎn)稅開(kāi)征帶有很大的不確定性。

不確定性之一是財(cái)政部對(duì)房產(chǎn)稅的說(shuō)法：在“十二五”期間將研究推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。不確定性之二是房產(chǎn)稅缺失法理和民意支撐。房產(chǎn)稅的本質(zhì)是物業(yè)稅。住建部的王玨林把媒體流傳的房產(chǎn)稅很完整很專(zhuān)業(yè)地稱(chēng)為房地產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅的性質(zhì)完全不同。房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅是物業(yè)稅。

財(cái)產(chǎn)稅，在房屋財(cái)產(chǎn)交易(贈(zèng)與)的時(shí)點(diǎn)，按照法律規(guī)定的稅額繳納，不必要在持有財(cái)產(chǎn)的時(shí)期內(nèi)繳納。物業(yè)稅，在房屋持有階段按年份、按對(duì)土地升值的評(píng)估價(jià)，以規(guī)定的稅額征收。

目前，中國(guó)商品房在拿地之前，一律加納了70年土地出讓金，內(nèi)含政府在70年內(nèi)，要為這塊土地升值所做的公共服務(wù)費(fèi)用。即購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)均已一次性支付了應(yīng)該繳納的稅收費(fèi)用。如果還要以房地產(chǎn)稅的名義每年讓居民納稅，等于吃了一頓飯要付兩頓飯錢(qián)。

房產(chǎn)稅遭到民意普遍反對(duì)的另一個(gè)原因是，2007年黨的十七大報(bào)告提出“創(chuàng)造條件讓更多居民擁有財(cái)產(chǎn)性收入”，其意義在于保護(hù)居民財(cái)產(chǎn)合法權(quán)益、增加財(cái)產(chǎn)性收入。而三年來(lái)，居民獲得最大的財(cái)產(chǎn)性收入就是房產(chǎn)。如果開(kāi)征房產(chǎn)稅，則與之前提出的理念背道而馳。由此，不少專(zhuān)家公開(kāi)提出“反對(duì)開(kāi)征房產(chǎn)稅”。

筆者預(yù)計(jì)，2011年，房產(chǎn)稅會(huì)引起社會(huì)廣泛討論和爭(zhēng)議，但對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控來(lái)說(shuō)實(shí)際意義不大，更多的只是威懾作用。

但房產(chǎn)稅也起到了促銷(xiāo)作用。筆者預(yù)計(jì)，2011年第一季度，一些被威懾的購(gòu)房者，將紛紛趕在人大批準(zhǔn)房地產(chǎn)稅之前超額買(mǎi)房。2011年，限購(gòu)將隨著市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力轉(zhuǎn)移，從一線城市延展到三線城市。

第三因素：保障房

2011年，將是中國(guó)房地產(chǎn)住宅類(lèi)市場(chǎng)的一個(gè)里程碑。2011年，全國(guó)保障房建設(shè)規(guī)模達(dá)到1000萬(wàn)套，投入資金1萬(wàn)億元，占全國(guó)房地產(chǎn)總投入規(guī)模的20%。加上2010年的580萬(wàn)套，總數(shù)將達(dá)到1580萬(wàn)套。按照溫總理講話精神，在理論上確立了房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)由商品房和保障房?jī)稍�化�?gòu)成，政府將會(huì)加大保障房的建設(shè)和供應(yīng)。

但是在2011年保障房對(duì)商品房構(gòu)不成重大影響。原因有兩點(diǎn)：第一，經(jīng)歷八年房產(chǎn)牛市，目前購(gòu)買(mǎi)者以投資保值為主流，兼具居住。而大多數(shù)保障房的身份是公租房。公租房的承租人只擁有使用權(quán)，不擁有所有權(quán)。所以商品房和保障房是江水海水渾身不搭界。第二，少部分屬于經(jīng)濟(jì)適用房的，購(gòu)買(mǎi)者擁有所有權(quán)，但在地理位置、建造成本、施工質(zhì)量等方面無(wú)法與商品房比拼。所以，購(gòu)買(mǎi)保障房和承租保障房與購(gòu)買(mǎi)商品房的不是同一群體，2011年是保障房推出的起步階段，不會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生分流。

第四因素：股市引力

不可否認(rèn)，在2011年經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，股市必定會(huì)被政府作為首選“停幣場(chǎng)”，這對(duì)普通市民也構(gòu)成致命誘惑。但在這個(gè)問(wèn)題上，民眾是政府的同路人而不是同志。同志，具備“把股市的牢底坐穿”的勇氣。同路人的角色是把錢(qián)投入股市，跑贏儲(chǔ)蓄，跑贏CPI，跑贏投資理財(cái)平均獲利值。然后獲利了結(jié)，在適合的時(shí)候，適合的城市，適合的地段，適合的樓盤(pán)，適合的價(jià)格，適合的房型，作為沉淀資產(chǎn)購(gòu)入。

2011年，最為精彩的理財(cái)風(fēng)景將是社會(huì)公眾在股市和樓市之間奔波。持房者會(huì)急售房產(chǎn)，換回現(xiàn)金入股市；豐厚獲利者、解套離場(chǎng)者將會(huì)重新殺進(jìn)樓市。部分居民的資產(chǎn)，正是在樓市股市交叉的螺旋式上升中，得到充分增長(zhǎng)。其理財(cái)觀念：炒股是手段，買(mǎi)房是目的。股市是浮云，樓市是大地。

綜合預(yù)判，在各種矛盾糾結(jié)之中的2011年，每一次政策的啟動(dòng)或落幕，每一次加息和稅則的變更，每一處敏感的時(shí)點(diǎn)，每一回消費(fèi)指數(shù)的上升或下降，每一次輿情的糾結(jié)和順暢，每一次股市大漲或大跌，都會(huì)激發(fā)或平息社會(huì)公眾的購(gòu)房欲望，由此，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈脈沖式前進(jìn)。